Odnoszę wrażenie,że większość wypowiedzi w prasie nt. rynku nieruchomości dotyczy inwestowania spekulacyjnego w nieruchomości. Jednak choć rynek nieruchomości jest częścią rynku ekonomicznego, to tylko niewielki procent uczestników rynku traktuje transakcje tutaj jako inwestowanie ! Nieruchomość to to nie jest abstrakcyjna akcja, czy jednostka uczestnictwa. To bardzo konkretne 4 ściany , których potrzeba gdy ktoś zakłada rodzinę, rodzi się dziecko, przenosi się do miejsca pracy czy nauki. Tego typu fakty determinują decyzje transakcyjne większości zwykłych ludzi. Dlatego błędem jest ograniczanie opisywania rynku nieruchomości do zakupów spekulacyjnych. Przeciętny Iksiński kieruje sie bieżącymi potrzebami i nie ogląda sie na kryzys w USA. Co innego inwestor spekulacyjny.
Podam przykład : Klient prawie zawsze jest elementem łańcucha transakcji. Przykładowy Iksiński sprzedaje swoje M-2 , ponieważ marzy mu się M-3. I nawet jeżeli sprzeda swoją kawalerkę taniej ( na skutek osławionej dekoninktury), to przecież kupi upragnione dwa pokoje równiez taniej ! Straszenie klientów ograniczeniami w dostępności kredytów hipotecznych jest zbytnim uogólnieniem. Nasz przykładowy Iksiński potrzebuje dołożyć do wartości swego M-2 tylko 20-25% , by pozwolić sobie na M-3. Spójrzmy więc na interes banku : pożycza 25% wartości zabezpieczenia. Czy bank ma sie czego obawiać? Chyba nie powinien.
Z kolei klient spekulacyjny prosi bank o pożyczkę na "dziurę w ziemi" i to w wartości 110% wartości inwestycji, bo spekulant nawet na koszty transakcji nie chce wyłożyć. Tutaj bank powinien się zastanowić i mysleć o własnym bezpieczeństwie. Tu jest uzasadnienie do ograniczeń.
Reasumując .W Bydgoszczy rynek wtórny mieszkań znalazł poziom równowagi. Większość transakcji opiewa na około 200.000zł, co jest odzwierciedleniem możliwości finansowych i kredytowych nabywców. Liczba transakcji wzrasta, ludzie nauczyli się nowych, obniżonych cen. A mieszkać gdzieś trzeba, zima za pasem.
Wynajem mieszkań w Bydgoszczy
Marek Kiełpikowski odpowiada na liczne pytania odnośnie wynajmu :
1.Czy lada moment ceny najmu pójdą/mogą pójść w górę, bo lokali na wynajem zaczną szukać studenci? Jakie są Państwa prognozy?
Czynsze najmu wyraźnie wzrosły w sierpniu i wrzesniu zeszłego roku. Od tamtego czasu rosną one wyraźnie dla mieszkań jednopokojowych i mieszkań w starych blokach.
Występuje tu pewna analogia do okresu hossy na rynku sprzedazy mieszkań : mieszkania w wielkiej płycie doganiają stawkami nowe bloki.
Roczny cykl koniunkturalny dla najmu mieszkań przypada na koniec wakacji. Dodając do tego zauważalny niedobór ofert w segmencie mieszkań M-2 i większych w starych blokach prognozuję rychły wzrost czynszów w tych "popularnych" kategoriach mieszkań. Nie wróżę natomiast wzrostu czynszów najmu w nowych blokach, szczególnie w lokalach
o wysokim standardzie. Tych mieszkań jest sporo na rynku i nie ma zauważalnej przewagi popytu.
2. Za ile można w Państwa mieście wynająć mieszkanie? (Proszę o podanie przykładów najtańszych i najdroższych lokali, biorąc pod uwagę lokalizację i standard, przy założeniu, że wynajmujemy mieszkania o podobnym metrażu).
Klienci kalkulują opłaty łączne , czyli czynsz najmu i czynsz administarcyjny ( spółdzielnia lub wspólnota) dodają do siebie. Z uwagi na niższe czynsze administarcyjne ( spółdzielnia lub wspólnota) w nowych blokach , czynsz najmu można osiągnąć wyższy w tych budynkach, bo "zaoszczędzi" się na tańszej spółdzielni/wspóolnocie.
Przykładowe miesięczne stawki za wynajem ( oprócz podanego przeze mnie czynszu najmu lokator opłaca spółdzielnię/wspólnotę i media) :
mieszkanie jednopokojowe w blokach z lat 60, 70, 80 -tych : 550zł za niski standard i 650-700zł za lokal wyremontowany i umeblowany
mieszkanie jednopokojowe w blokach nowszych : 600-800zł za niski standard i 900-1100zł za lokal umeblowany i wykończony
mieszkanie dwupokojowe w blokach z lat 60, 70, 80 -tych : 600-750zł za niski standard i 700-850 za lokal ładniejszy i umeblowany
mieszkanie dwupokojowe w blokach nowszych : 800zł-900 za niski standard i 1000-1400zł za lokal umeblowany i wykończony
mieszkanie trzypokojowe w blokach z lat 60, 70, 80 -tych : 900-1100 za niski standard i 1100-1500 za lokal wyremontowany i umeblowany
mieszkanie trzypokojowe w blokach nowszych : 1300-1600zł za niski standard i 1700-2300za lokal o wysokim standardzie
