Jeśli  chodzi o poszukiwanie okazji :   Żeby kupić mieszkanie tanio przede wszystkim nie można żałować czasu. Ten czas będzie potrzebny na dogłębne rozpoznanie rynku. Zalecam swoim klientom żeby mniej słuchali licznych podpowiedzi osób trzecich - tylko sami zdobyli rozeznanie w cenach . Zaczynamy od penetracji internetu - da nam to pewny wyjściowy obraz cen , który potem trzeba zweryfikować oglądając przynajmniej kilka-kilkanaście mieszkań. Można ten  proces porównać do zakupu butów - przecież to też jest handel - kupując buty chodzę od sklepu do sklepu i porównuję jakość oraz cenę . Przymierzam 10 par , aż w końcu 11 parę kupuję.Podobnie na rynku nieruchomości : trzeba te mieszkania "przymierzyć" : osądzić samemu  jakość , cenę , lokalizację. Pomocnym organizatorem tych przymiarek będzie dobry Pośrednik. Pomoże on równiez podczas negocjacji ceny : ceny ofertowe prawie zawsze podczas wizytacji można negocjować . Rozpiętość upustów jest zaskakująco szeroka i bywa, że można właśnie podczas takich rozmów z oferty średniej cenowo "wytargować" cenę okazyjną.   Po takich poszukiwaniach klient sam będzie wiedział ,że to co kupuje jest albo nie jest okazją.

Poprzednie wpisy :Wraz z nadejściem kryzysu z rynku nieruchomości zniknęli inwestorzy, którym zakupy nieruchomości nie miały zaspokoić rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych , ale nabywali drugie lub trzecie mieszkanie czy działkę lokując nadwyżki finansowe . Zakupy nieruchomości przestały być częścią rynku spekulacyjnego. Obecnie tylko niewielki procent uczestników rynku traktuje transakcje tutaj jako inwestowanie . Jednak nieruchomość to to nie jest abstrakcyjna akcja, czy jednostka uczestnictwa. To bardzo konkretne 4 ściany , których potrzeba gdy ktoś zakłada rodzinę, rodzi się dziecko, ktoś przenosi się do nowego miejsca pracy czy nauki. Tego typu fakty determinują decyzje transakcyjne większości zwykłych ludzi. Przeciętny klient kieruje się bieżącymi potrzebami i nie ogląda się na kryzys . W dodatku klient prawie zawsze jest elementem łańcucha transakcji. Przykładowy Iksiński sprzedaje swoje M-2 , ponieważ marzy mu się M-3. I nawet jeżeli sprzeda swoją kawalerkę taniej ( na skutek dekoniunktury), to przecież kupi upragnione dwa pokoje również taniej . Reasumując : choć liczba transakcji spadła to sytuacje życiowe klientów wymuszają transakcje . Gdzieś przecież trzeba mieszkać - zima za pasem !

Przed rynkiem nieruchomości kolejna zmiana reguł przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Od nowego roku na polecenie KNF banki będą miały obowiązek obliczać zdolność kredytową dla maksymalnie 25 letniego okresu spłaty kredytu.  Dotychczas wydłużanie okresu spłaty kredytu jest sposobem na obniżenie miesięcznej raty i przciśnięcie się przez wymogi dochodowe banku. Dodatkowo po wejściu w życie planowanych regulacji stosunek raty do miesięcznego dochodu nie będzie mógł przekroczyć 42% (obecnie jest to 65%). Analitycy w związku z tym spodziewają się przyspieszenia decyzji transakcyjnych uczestników rynku, by wyprzedzić niekorzystne zmiany, a w nowym roku spodziewają się zmniejszenia z tego powodu dostępności kredytów. Swoją drogą to dziwne : kredyty hipoteczne są najlepiej spłacanym produktem bankowym i stanowią dobre źródło dochodów dla banków. Dlaczego więc "kurek" z tymi kredytami ciągle jest przymykany ? W związku z niejasnymi przekazami mediów na temat zmian w kredytach hipotecznych z rządowymi dopłatami do osetek spróbuję uporządkować informacje : Zmiany wejdą w życie z dniem 1 . września. Do końca sierpnia można składać wnioski kredytowe na starych zasadach. Po wrześniu jeszcze przez rok będzie można korzystać z programu dopłat kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ale cena metra kwadratowego kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 4.008zł/m2. Czyli większość mieszkań w Bydgoszczy nadal się mieści w limicie. Wiiek - uprawnionymi po wejściu w życie ustawy będą osoby poniżej 35 lat a o dopłaty oprócz małżeństw będą mogli również ubiegać się "single". Szumnie ogłaszane zakończenie programu nie odnosi się więc do Bydgoszczy, gdzie poprzedni limit 7014zł/m2 był wprost "kosmiczny" a obecny 4008zł/m2 jest realny. Bydgoszcz jest wyjątkiem w skali kraju : wszędzie limity nie odpowiadają cenom rynkowym , jednak dzięki wysrubowanemu poprzedniemu limitowi obecna obniżka nie zaszkodzi rynkowi.

Ciągle trwają prace sejmowe na projektem zmian w rządowym programie pomocowym ułatwiającym spłatę kredytu hipotecznego. Kredyty z dopłatami państwa do odsetek są jedną z lokomotyw rynku nieruchomości dlatego z taką uwagą śledzę ich los. Po zapowiedziach wykluczenia używanych mieszkań z programu najnowsze doniesienia z prac podkomisji sejmowej informują o stanowisku  : dopłaty do odsetek mają obejmować transakcje na rynku wtórnym. Choć jest to sygnał optymistyczny - jest to niestety tylko głos komisji i dalej nie wiadomo jak potoczą się losy ustawy w głosowaniu. Proponuje się też obniżenie limitów ceny metra kwadratowego, które to limity decydują o możliwości uzyskania kredytu z dopłatami. Bydgoskie ceny z rynku wtórnego mieszczą się jednak w limitach nawet po proponowanych zmianach ( dla Bydgoszczy limit ceny metra mieszkania dla programu to 6859zł/m2).

  Dobre wiadomości dla kredytobiorców ! Zapowiadane zmiany w programie dopłat do kredytów „Rodzina na swoim” odsuwają się w czasie. Można więc jeszcze sfinansować zakup mieszkania z rynku wtórnego kredytem z dopłatami państwa. Projekt nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania trafił do prac podkomisji. Projekt zmieniający założenia programu Rodzina na swoim w pierwszym czytaniu (stosunkiem głosów 12 za i 12 przeciw) nie uzyskał akceptacji komisji infrastruktury i w związku z tym faktem trafił do powołanej podkomisji w celu ponownego rozpatrzenia. Przed nami więc jeszcze cała procedura legislacyjna : Sejm ,Senat, Prezydent, publikacja. Zapowiadany termin likwidacji dopłat dla rynku wtórnego z końca marca odsunie się więc lekko licząc o 2-3 miesiące.

W internecie publikowane są dane dotyczące czasu pomiędzy zawarciem umowy z pośrednikiem a zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży. Otóż średni czas na sprzedaż używanego mieszkania w 2010r wyniósł 112 dni. W 2009r 131 dni, natomiast w 2008r 160 dni. Z komentarzy do badań wieje optymizmem... Tymczasem postanowiłem w naszym biurze -Arendzie sprawdzić te okresy. Wynik średni uzyskałem podobny jak publikowany w necie. Natomiast poszczególne próbki były mocno zróżnicowane - co stawia pod znakiem zapytania przydatność tak uzyskanej średniej. Przypatrzmy się przykładowi : jedno mieszkanie czekało rok na transakcję, drugie sprzedało się od ręki. Średnia wychodzi 180 dni, ale jak to się ma do każdej z tych transakcji ? Zwróciło też moją uwagę ,że ilość tych próbek (faktycznie sprzedane mieszkania) w stosunku do ilości wszystkich zgłoszonych mieszkań jest znikoma : sprzedaliśmy ledwie 10% zgłoszonych mieszkań.Jaki wobec tego jest okres ekspozycji dla tych 90 %?? Poprzedni wpis : W Bydgoszczy zainteresowanie nabywców koncentruje się na mieszkaniach tańszych, w cenie do 4 tys. zł za mkw. – informuje Marek Kiełpikowski z agencji Arenda M.Kiełpikowski. Za tyle można kupić lokal gotowy do zamieszkania, po remoncie, w dzielnicach blisko centrum, jak Wyżyny czy Bartodzieje. Znacznie dłużej sprzedają się mieszkania droższe, w cenie powyżej 5 tys. zł za mkw, mimo że znajdują się w nowych domach i są lepiej wyposażone. Na takie nieruchomości wielu zainteresowanym brakuje jednak zdolności kredytowej. Podaż mieszkań w dalszym ciągu znacznie przewyższa popyt. Tekst ukazał się w dzienniku Rzeczpospolita dnia 15.listopada br http://www.rp.pl/artykul/563404.html Poprzedni wpis : Początek października nie przyniósł wzrostu koniunktury na bydgoskim rynku nieruchomości. Popyt jest słaby i nie równoważy sporej podaży. Kupujący ignorują sygnały o zapowiadanych ograniczeniach kredytowych czy wzroście VAT-u.Ceny na rynku wtórnym mieszkań kształtują się na poziomie +/- 3.800zł/metr dla mniejszych i +/-3.500zł/metr dla większych lokali . Spełniają się przepowiednie o jesiennej zwyżce koniunktury na rynku nieruchomości. W mediach głośno jest o rekomendacjach KNF , które ograniczą przyznawanie kredytów. I media podają datę tych restrykcji : grudzień bieżącego roku. Zaczyna się również szum medialny na temat wzrostu podatku VAT na nowe mieszkania - co miałoby podnieść ceny wszystkich mieszkań (używanych i nowych). VAT zmieni się od stycznia. Pamiętamy też o likwidacji rządowych dopłat do kredytów. W przyszłym roku. Kupujący więc , chcąc wyprzedzić niekorzystne zmiany ożywili się i wzrasta liczba zawieranych transakcji. Jest to wyśmienita okazja dla Sprzedających nieruchomości . Należy jednak wykorzystać moment i nie podwyższać cen w nadziei na rychłe zwyżki. Media po prostu troszkę pompują bańkę nieruchomościową i wprowadzają ludzi w błąd. Nie będzie podwyżki VAT w 99% przypadków. Zwiększenie VATu bedzie dotyczyć tylko dużych mieszkań o powyżej 150m i domów powyżej 300m. Kredyty dalej będą udzielane ,choć może trzeba będzie wykupić dodatkowe ubezpieczenie. Więc choć czas na zawieranie transakcji jest dobry (jakieś restrykcje jednak nadejdą) radzę nie wpadać w nadmierne emocje. Bydgoskie ceny mieszkań są niższe niż w dużych aglomeracjach. Co ciekawe są niższe niż np. w Rzeszowie, Kielcach, Białymstoku , Opolu. Zajmujemy około 15 miejsca w kraju pod względem ceny metra kwadratowego. Tymczasem pod względem wielkości jesteśmy ósmym miastem Polski. Pozwala to na konstatację : Bydgoszcz jest tania. Przyzwoite mieszkanie M-2 można kupić już za cenę nowego Volkswagena lub Toyoty ze średniego segmentu. Natomiast za równowartość średniej klasy Mercedesa( klasa C ) można kupić większość mieszkań 2 a nawet 3 pokojowych. Dokładniej : Średnia cena metra najpopularniejszej kategorii : M-2 - małe M-3 wynosi 3800-4000złza metr kwadratowy . Najpopularniejsze więc kawalerki w wieżowcach na Wyżynach czy Bartodziejach osiągają cenę około 120.000zł ( metraż tych lokali to około 31m) . Małe 2 pokojowe mieszkania na Błoniu lub Kapuściskach o powierzchni około 35m to wydatek rzędu 135.000-140.000. Bardziej funkcjonalne M-3 42m w blokach z wielkiej płyty na popularnych osiedlach kosztuje ok.160.000zł. Kolejna grupa małe(do 56m) M-4 osiąga ceny 3300-3600zł/metr kwadratowy. Poprzedni wpis : Cena ofertowa to zaproszenie do negocjacji. Analiza internetu pokazuje ,że ceny ofertowe nieruchomości w porównaniu rok do roku utrzymują się na zbliżonym poziomie. W rzeczywistości jednak ceny ofertowe podlegają sporym upustom w trakcie wizytacji i negocjacji. Zachęcam więc do oględzin nieruchomości wystawionych drogo. Praktycznie każda cena jest do utargowania. Poprzedni wpis : Po niewielkiej,wiosennej fali wzrostu koniunktury powróciły na rynek zastój i stagnacja. Klienci podażowi wolą przeczekać niż obniżać ceny , do tej gry dołączają klienci popytowi. Kto wygra a kto przegra na tym czekaniu - zobaczymy już w wakacje. Wtedy bowiem ma się zacząć ograniczanie akcji kredytowej w ramach przyjętej w lutym z 6 miesięcznym vacatio legis przez KNF Rekomendacji T . Tymczasem obecnie banki proponują coraz lepsze oferty, coraz mniejszy jest wymagany udział własny, coraz niższe są marże . Nowe zamieszanie na rynku oczekiwane jest z kredytami z dopłatami rządowymi. Ministerstwo Infrastruktury ujawniło konkretne projekty wygaszania programu „Rodzina na swoim”. Rynek wtórny ma czas do końca czerwca 2011r na zakup i skorzystanie z dopłat – przypomnijmy - do 50% odsetek przez 8 pierwszych lat spłaty. Czas start ! Niektóre media prorokują sztuczną zwyżkę popytu. A przypomnijmy : podaż jest sztywna , to znaczy w danym czasie dostępna jest pewna określona pula nieruchomości. Nagła zmiana popytu wywołana zewnętrznymi warunkami (zmiana warunków kredytowania = zmiana siły nabywczej ) może spowodować zmianę cen. Ponieważ nie można szybko zaspokoić nadwyżki popytu... Tak to opisuje literatura .